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分析师:确保多数人买得起预购组屋 用家庭收入与转售价来衡量定价很重要

来源:联合早报 作者: 黄贝盈 , 林慧敏   邮箱: npeiyin@sph.com.sg 2022-12-08 05:00 黄贝盈 | 联系作者
王彦燕/摄影

若要了解建造组屋的成本以及售屋所得,则可参阅建屋局常年报告,从中查知成本与收入的汇总额。这与私人发展商的做法相似,私人发展商的年报通常显示公司赚取了多少利润,而建屋局的年报则每年都呈赤字。

橙易产业研究与咨询部总监孙燕清受访时说,建屋发展局的预购组屋定价方式,为可负担得起的组屋价格制定了基准。同时,若就业家庭收入或转售组屋价格下跌,预购组屋的售价也会相应滑落。

类似转售组屋的售价只是为当局提供定价的基础,不同项目的新组屋售价因为具体位置和特点不同,价格也不同。这么做可确保对所有买家公平,因为条件好的组屋,买家可在住满五年最低居住年限后,以更高的转售价卖出组屋。

建屋局指出,预购组屋项目的建筑与发展成本同样可在公开平台上找到。

二、提供多个示例,说明不同收入家庭可负担的房型

至于要投入多少补贴,国家发展部和建屋局在星期三(12月7日)发出的联合声明中说,当局会评估本地就业家庭的收入,并以每月偿还贷款比率(Mortgage Servicing Ratio,简称MSR)为衡量基准。类似转售组屋售价与获补贴后的预购组屋售价之间的差距,大致反映了当局所提供的补贴额。

因组屋售价是否太高很多时候是主观的,受访分析师认为,使用就业家庭收入及附近类似转售组屋价作为衡量来定价至关重要,这可确保大多数人负担得起预购组屋。

新组屋项目的发展成本,主要由建筑和土地成本组成。建屋局多次强调,新组屋的定价与发展成本没有关系。

组屋价格是人们长期关注的课题,这阵子因为转售价不断攀升而再次成为舆论焦点。国家发展部和建屋发展局再度公开回应人们的疑问:建组屋的成本到底多少?转售组屋越来越贵,新组屋会不会也涨到大家买不起?

她认为,国家发展部和建屋局所提供的组屋开发成本明细,能帮助公众理解当局为何会蒙受亏损。

早报插图/梁锦泉

组屋地价比私宅便宜?

不过,用来兴建组屋的土地,地价比同区私宅来得便宜。这是因为首席估价师考虑到组屋用地是为了给人民提供负担得起的住房,属于公共产品,而且组屋买家须满足更多条件才能购买预购组屋,例如有收入限制、必须是公民和须住满最低居住年限才能转售等。

至于市场情况,这取决于预购组屋项目推出的时机,每轮推出的项目所获得的补贴额或多或少会有不同。如果转售价攀高,建屋局就会相应地投入更多市场补贴,确保新组屋价格维持在稳定且负担得起的水平。

尽管如此,不断有人指建屋局并不披露每个组屋项目的全盘明细,做法不如私宅发展商透明。

建屋局的这笔财政赤字,须由政府拨款填补。总理公署部长兼财政部第二部长和国家发展部第二部长英兰妮今年11月在国会透露,这笔津贴来自国家储备净投资回报贡献(NIRC)和税收,缴税者也包括外国公民。

通过建屋局网站和政府电子商务网站GeBIZ,公众可查看每个项目得标者的合约价值,这就是项目的建筑成本。

根据建屋局最新的2021/2022财年年报,居者有其屋计划的赤字是38亿5000万元,比前一个财年多了近一倍。赤字扩大的原因包括去年动土的预购组屋项目比前年多66%,发放给买家的购屋津贴也增加。

预购组屋定价怎么制定 为何不透明?

三、当前市场情况。

按照建屋局解释定价的论述,该局会先根据三大因素确立新组屋市价,然后在这个基础上给予大幅补贴,使新组屋售价处于可负担水平。

最直接体现这点的一个情况是,建筑成本在冠病疫情期间上涨了近三成,但成本没有转嫁给买家,反而加大补贴力度,让新组屋价格保持稳定,因此建屋局的赤字也进一步扩大。

一、新组屋与附近转售组屋价格比较

在为新组屋定价时,建屋局会先参考附近类似转售组屋的售价,以及考虑个别单位的特点和当前市场情况,然后在这个基础上给予大幅度补贴。

私宅的发展商不会公开这个数字。

这也可协助购屋者选择符合自己预算和需求的组屋。相较之下,私宅项目一般不会展示这类信息。

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ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣说,建屋局为新组屋定价时,主要是确保绝大部分买家可负担得起,而不是让售价保持在人为(artificial)的低水平。若特意把新组屋价格维持在比大多数人可负担得起的水平还要低,政府就必须投放更多补贴。

二、个别单位特点;

怎么知道组屋建筑成本?

每月可用公积金缴付房贷 大部分买家无须动用现金

过去两年多,组屋转售价节节攀升,各区频频出现百万组屋交易,民众担心下一代买不起组屋,或者沦为背长期房贷的房奴。

根据建屋局的解释,组屋转售价飙得再高,也不影响新组屋的售价。因为政府会调整津贴,让人民买得起。

从负担得起的角度看,过去十年,本地居民就业家庭收入中位数增长了26%,新组屋售价的涨幅还维持在16%至22%之间,说明居民仍有能力负担新组屋。

售屋所得不足以收回发展成本?

根据建屋局2021/2022财年年报,居者有其屋计划的赤字达38亿5000万元。

例如,11月刚推出的加冷黄埔预购组屋项目Kallang Horizon,四房式单位不含购屋津贴的售价介于50万9000元至69万元,附近组屋的转售价为63万8000元至93万3000元。以此推算,政府投入的补贴额约为13万元至24万元。本轮其他新项目的补贴额也相差不远。

今年上半年,非成熟组屋区中领了新组屋钥匙的买家,10个当中有九个是每个月用不超过四分之一的薪水来还建屋局房贷,成熟组屋区也有逾八成买家属于这种情况。也就是说,他们可用公积金所得还每月房贷,或者只需少许现金。

根据建屋局说,新组屋的定价包含不少公开信息。

这是因为,帮助新加坡人拥屋才是建屋局的使命。组屋是人民养育孩子、安身立命之所,更是打造强大社区的重要基石。

政府组屋定价和私宅发展商定价原则完全不同。私宅发展商定价时考虑利润,建屋局关注的只是组屋的可负担程度,利润不在考虑范围内。

建屋局是新加坡最大的房屋发展商,一些民众会拿它跟私宅发展商对比。

橙易产业研究与咨询部总监孙燕清受访时说,建屋发展局的预购组屋定价方式,为可负担得起的组屋价格制定了基准。同时,若就业家庭收入或转售组屋价格下跌,预购组屋的售价也会相应滑落。

一、附近类似转售组屋的售价;

土地是国家储备的一部分,虽然建屋局是公共住房发展商,建组屋时也须按照公平市价支付土地价格,以确保不动用到国家储备,花未来钱。

组屋定价会随成本提高?

每一轮预购组屋销售活动中,公开新组屋售价的同时,提供附近类似组屋近期的转售价供参考。两个价格范围的差距,大致反映了政府对个别项目投放的补贴额。

归根结底,新组屋的定价与发展成本完全无关,但要计算建屋局每年承受的亏损,不得不把两者摆在一起。正因为建屋局对每个新组屋项目都投入了大量补贴,每年都收不回建筑和土地成本,成立62年一直处于亏损状态。

转售价攀升 新组屋价格也水涨船高?

“同时,当预购组屋屋主日后转售单位时,他们会获得更高的利润,这笔盈利等同于从政府转手到个别组屋卖家。对于没有符合购买预购组屋资格的纳税人来说,这并不公平。”

无论这笔账怎么算,最终都是为了确保新加坡人能够继续享有获津贴的公共住房,实现新加坡建国以来引以为傲的“居者有其屋”理念。

成本多少?会不会涨到买不起?建屋局解答预购组屋六大疑问

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建屋局首次公开预购组屋总开发成本 开发价39万6000元 每单位平均亏损逾3万元关于BTO组屋的疑问 建屋局一次过解答

黄金地段组屋项目也一样,这些优质地段的组屋市价比一般的项目高,因此当局须投入的补贴额也更高。公平起见,黄金地段组屋的屋主日后卖屋时,须将转售价或估价的一定比率归还建屋局,视何者为高。这可避免屋主从中牟取暴利。

至于要投入多少补贴才够,建屋局会参考本地居民家庭收入,采用每月偿还贷款比率(Mortgage Servicing Ratio,MSR)等基准,对比每次推出的新组屋房型与售价。建屋局说,这些基准考虑到不同收入组别的家庭,包括高于或低于家庭收入中位数者,以确保首次购屋者能有不同选择。

今年上半年,非成熟市镇领了钥匙的买家中,高达九成只用每月收入的25%或以下来偿还贷款,成熟组屋市镇买家则有八成属于这样的情况。这意味着,绝大部分的买家可以用每月公积金缴交额来支付房贷,无须动用或只用到些许现金。

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